25 inmuebles en riesgo. 929 catalogados. Y un municipio que reconoce no tener suficiente dinero para todos.
San Gabriel, la "Ciudad de las Siete Colinas" en la provincia del Carchi, carga con un reconocimiento que es al mismo tiempo motivo de orgullo y fuente de angustia: desde 1992 es Patrimonio Nacional del Ecuador. Sus casas de adobe, bahareque y tapia representan siglos de historia constructiva andina. Pero detrás de esas fachadas que deleitan a propios y extraños, hay una pregunta que nadie responde con claridad: ¿de quién es la responsabilidad cuando el tiempo, la humedad y los sismos amenazan con derribar lo que la ley prohíbe demoler?
La trampa legal del propietario patrimonial
La normativa ecuatoriana es clara: el dueño de un bien inmueble patrimonial tiene la obligación de conservarlo. Si no lo hace, el municipio inicia un proceso administrativo progresivo —hasta tres notificaciones— que puede culminar en sanciones económicas o incluso en una denuncia ante la Fiscalía por incuria, la figura legal que sanciona el deterioro causado por negligencia.
El director de Planificación del Municipio de Montúfar, defiende este marco como una herramienta necesaria para evitar que el abandono destruya lo que la comunidad ha declarado valioso. Y tiene razón en eso. El problema surge cuando el mismo funcionario reconoce que el apoyo económico municipal llega hasta 12.000 dólares por inmueble, en un universo de 929 edificaciones catalogadas. Restaurar una casa de adobe en condiciones de riesgo estructural puede costar varias veces esa cifra.
El resultado es una paradoja que tiene nombre técnico en el derecho urbanístico: una carga pública no compensada. El Estado restringe lo que el propietario puede hacer con su bien —no puede demoler, no puede modificar sin permiso, no puede construir libremente— pero no le transfiere los recursos proporcionales para cumplir con esas restricciones. El dueño queda atrapado: tiene la carga financiera, pero no tiene la autonomía de decisión.
El clima y los sismos no esperan trámites
Agravando la situación, San Gabriel enfrenta factores ambientales que aceleran el deterioro de las estructuras tradicionales. Las lluvias intensas de la sierra norte, la humedad constante y la actividad sísmica de la región son enemigos implacables del adobe y el bahareque. Estos materiales, nobles y funcionales en su momento histórico, son profundamente vulnerables al agua: una cubierta que cede, una gotera que no se repara a tiempo, puede iniciar un proceso de colapso que en pocas semanas se vuelve irreversible.
Y aquí surge otro obstáculo que los moradores denuncian con frustración: los trámites para intervenir un bien patrimonial pueden tomar meses o años. Mientras el expediente avanza en las oficinas regionales del Instituto Nacional de Patrimonio Cultural (INPC), la lluvia sigue su trabajo. La burocracia bien intencionada puede causar más daño estructural que el sismo.
Lo que Quito y Cuenca ya aprendieron
Para entender la dimensión del problema en San Gabriel, es útil compararlo con los modelos que han desarrollado las ciudades más grandes del Ecuador. Las lecciones son valiosas, aunque ninguna es perfectamente trasplantable.
Quito: el Estado como constructor patrimonial
El Instituto Metropolitano de Patrimonio (IMP) —heredero del FONSAL— es el modelo más robusto del país. Su estrategia actual se apoya en dos pilares fundamentales.
El primero es el programa "Pon a punto tu casa": el municipio presta el dinero para la rehabilitación estructural (techos, paredes, instalaciones eléctricas y sanitarias), sin cobrar intereses, con un plazo de devolución de hasta diez años a través del impuesto predial. El propietario no paga un centavo adicional a lo que ya cancelaría en impuestos.
El segundo es la Recuperación de Imagen Urbana (RIU): el municipio puede cubrir hasta el 50% del costo de restauración de fachadas de forma no reembolsable, con el argumento de que la fachada no es solo propiedad del dueño, sino un bien público visual que pertenece al paisaje de todos.
Pero quizás el aporte más transformador del IMP no es el dinero: es la gestión técnica. El instituto puede actuar como una "constructora pública" que elabora el proyecto técnico, licita la obra por el portal de compras públicas y la fiscaliza. El propietario se ahorra el laberinto burocrático. Solo habita su casa mientras la restauran.
Cuenca: flexibilidad de uso, pero carga financiera pesada
Cuenca ha apostado por una estrategia distinta: en lugar de subsidiar directamente la restauración, facilita la conversión de uso de suelo. Las casas patrimoniales del centro histórico pueden transformarse en hoteles boutique, galerías, cafeterías o consultorios con menos trabas administrativas, siempre que se conserve la estructura original. Así, el bien patrimonial se convierte en un activo económicamente viable para su dueño.
A esto se suma la articulación local del programa "Tu Casa Miti-Miti", que facilita créditos hipotecarios de interés social para la recuperación de viviendas en centros históricos.
Sin embargo, Cuenca enfrenta una crítica recurrente: a diferencia de Quito, la carga financiera directa sobre el propietario privado sigue siendo muy alta. Esto ha generado quejas sobre lo que algunos describen como una violación de los derechos de usufructo, cuando el costo de mantenimiento supera lo que el dueño puede razonablemente asumir.
¿Por qué San Gabriel está en desventaja estructural?
La tabla comparativa lo dice mejor que cualquier párrafo: San Gabriel no enfrenta el mismo problema que Quito o Cuenca, enfrenta el mismo problema con una fracción de los recursos y prácticamente sin estructura técnica especializada. Un solo funcionario de patrimonio para 929 inmuebles no es una política de conservación; es un síntoma de abandono institucional.
Pero más allá de los números, hay dos factores específicos que hacen la situación especialmente crítica en cantones pequeños como Montúfar.
El primero es el problema de los herederos. Una parte significativa de las casas patrimoniales en riesgo no tienen un propietario activo: pertenecen a familias con diez o quince herederos que no se ponen de acuerdo, que viven en distintas ciudades o países, o que llevan años en litigios sucesorios. Mientras tanto, nadie paga el mantenimiento y la casa cae. Sin una norma que permita al municipio intervenir de oficio cuando el propietario es incapaz de actuar colectivamente, el patrimonio seguirá colapsando sin que nadie pueda ser señalado como responsable.
El segundo es la velocidad del deterioro versus la lentitud del trámite. En San Gabriel, el plazo desde que se detecta una situación de riesgo hasta que llega una respuesta técnica del INPC puede ser mayor que el tiempo que le queda a una pared de adobe húmeda antes de ceder.
Cuatro propuestas para actualizar la legislación
No se trata de abandonar la protección patrimonial: se trata de hacer que sea sostenible. Estas son algunas de las reformas que expertos en patrimonio y derecho urbano consideran prioritarias.
1. Fideicomisos de salvamento regionales. Si un municipio pequeño no tiene fondos ni técnicos, debería poder unirse con otros —por ejemplo, a través de la Mancomunidad del Carchi— para crear un fondo común de maquinaria especializada en adobe y bahareque, y un equipo técnico compartido. La conservación patrimonial no puede depender de la capacidad fiscal de cada cantón por separado.
2. El bono de conservación cultural. Inspirado en el modelo del programa Socio Bosque —que paga a comunidades por mantener bosques en pie— el Estado podría reconocer económicamente a los propietarios de bienes patrimoniales por el "servicio cultural y visual" que prestan al mantenerlos. Quien cuida la memoria de todos no debería hacerlo a pérdida.
3. La figura de ruina técnica irreversible. Actualmente, el INPC es muy reticente a desvinculación (quitar la categoría de patrimonio a un bien). La ley debería incorporar esta figura: si el costo de recuperación supera el 70-80% del valor del inmueble, o si el material original ha perdido definitivamente su capacidad estructural, debería permitirse el derrumbe controlado por seguridad pública, sin criminalizar al propietario.
4. Intervención de emergencia de oficio. Cuando una casa está en riesgo inminente y no hay un propietario disponible o capaz de actuar —sea por disputas de herencia, ausencia o incapacidad económica— el municipio debería poder intervenir sin esperar permiso, asegurando la estructura y cargando el costo como una mejora al predio que deberá liquidarse en la sucesión. La seguridad del transeúnte no puede esperar al acuerdo de diez herederos.
Una ciudad viva es mejor que un museo en ruinas
El patrimonio no debería ser una "sentencia de pobreza" para el dueño ni un peligro para el vecino. En San Gabriel, como en decenas de ciudades ecuatorianas, el desafío es entender que conservar no significa congelar: significa mantener vivo.
Las casas de adobe y bahareque que sobrevivieron a un siglo de lluvias, sismos y descuido no lo hicieron porque la ley las protegió en el papel. Lo hicieron porque alguien las habitó, las reparó, las amó. Si la gente no puede vivir con dignidad en esas casas, las abandonará. Y el tiempo hará el derrumbe que la ley prohíbe, sin que nadie sea responsable de nada.
La conversación que San Gabriel está teniendo hoy —incómoda, urgente, sin respuestas fáciles— es exactamente la conversación que el Ecuador necesita tener sobre cómo se protege la memoria colectiva sin sacrificar a quienes la habitan.
¿Tienes una casa patrimonial o vives cerca de una en riesgo? Cuéntanos tu experiencia en los comentarios.
